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疫情之下德国房价不降反升?专家警告房产泡沫:黄金城667722

本文摘要:2020年是新冠疫情流行的一年,持续的封锁令使人们不得不更多地呆在家中,这无疑也让德国人必须重新考虑自己和房屋的关系。

2020年是新冠疫情流行的一年,持续的封锁令使人们不得不更多地呆在家中,这无疑也让德国人必须重新考虑自己和房屋的关系。尽管疫情期间德国租金增幅有所放缓,但德国房地产价格上涨趋势明显加快,尤其是在大城市,专家因而警惕房价虚高进一步加剧。根据德国Pfandbrief银行协会(vdp)的数据,德国2020年自有住房的价格较过去一年上涨了7.5%,而上一年的涨幅为6.8%。

具体到城市来看,德国七大城市整体房价涨幅虽不太明显,但自有住宅价格在"稳定增长":2020年,德国七大城市房价整体上涨3.5%,第四季度上涨4.7%,其中自有住宅价格涨幅高达4.9%和5.7%。根据vdp的数据,汉堡的价格涨势最猛,单户住宅和私有住宅的价格分别上涨了6.6%和8.6%。而法兰克福的房价涨幅最小,自有住宅的价格比上年同期高了4.1%。

除了价格上涨,德国央行在2月的月度报告中还指出了德国城市住房市场上价格虚高的情况,“根据目前的估计,德国城市住房价格比人口和经济因素所认为的合理水平高出15%到30%。”Image(黑色:2020年;蓝色:2015年)据德国央行推测,去年房价涨幅虽然没有2015年至2018年那么明显,但仍强于2019年,原因可能是疫情使德国人对住房产生了新的认识:因遏制疫情而实施的限制措施,使房屋所有权对德国人的重要性不断增加。尽管近几年德国个人家庭可支配收入的增长明显放缓,但只要不面临长期亏损,这对住房需求的抑制作用几乎是微乎其微的。

不过,VDP专家Tolckmitt也预测疫情对德国人购房的影响将会逐渐削弱,“去年由于疫情导致个人住房的升级,从而刺激了需求并引发了积极的价格冲动。随着疫情趋于平缓,这种影响可能会消退,预计价格将大幅下降,特别是因为利率下降将终止。”房价租金上涨,人均居住面积受影响房价租金价格上升直接导致人们生活成本的增加。根据德国经济研究所(IW)的一项研究,近年来房地产市场的价格上涨已经明显减缓了人均居住面积增大的趋势。

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Image根据IW的研究报告,总体而言,自1990年以来,德国的人均居住面积虽增加了34%,目前人均居住面积为41平方米,但自2010年房地产热潮开始后,增幅明显放缓,人均居住面积停滞不前。在大城市,甚至还在下降。尤其对于居住在主要城市的租房家庭,人均居住面积在过去十年中有所下降。不过,报告也指出,租户和业主的居住面积状况存在较大差异。

业主私有住房的平均面积为125平方米,而出租房平均面积只有75平方米;一个业主拥有的人均居住面积为48平方米,而租户人均只有35平方米。差距过大不仅是因为业主相对于租户拥有更多的财富,还因为租户大多住在城市。

IW称,农村的房价相对较低,建造面积更大,自有住宅率为75%,而在城市中则有更多的人必须支付房租。另外,一项数据指出,德国拥有私人住宅的家庭比例自1993年以来首次下降。2018年的自有住房率仅为42%,这比五年前降低了一个百分点。

在年轻人中尤为明显,自2000年,45岁以下的业主比例少了一半,2018年仅占15%。购房融资状况改善,但房价不会跳水尽管房价上涨、房价虚高,购房者在德国一些主要城市却越来越负担得起。德国经济研究所(IW)专家解释说,在低利率环境下,抵押贷款实际变得更便宜,为提高自有住房比例,购房者的融资条件再次得到改善——抵押贷款平均利率已经从历史低位在今年进一步下降到1.3%,从而弥补了价格上涨的影响。

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